Tutto quello che devi sapere sul pignoramento immobiliare costi

Il pignoramento immobiliare è una situazione alla quale nessuno si vorrebbe trovare di fronte, ma nel caso ci si debba confrontare con questa realtà, è bene essere preparati su quello che significa a tutti gli effetti, e quali sono le cose che si possono fare per evitare di perdere la propria casa. Nel nostro testo faremo un lungo viaggio all’interno del pignoramento immobiliare, andando a parlare in maniera semplice di tutti gli aspetti che lo riguardano.

1. Cos’è un pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare rientra in una delle varie tipologie di esecuzione forzata esistenti, e che fa parte della categoria di esecuzione generica. In pratica, attraverso questo strumento, il creditore si assicura di ricevere un risultato equivalente a quello che avrebbe ottenuto se il debitore non si fosse mostrato insolvente. Lo farà andando a sottrarre dai suoi beni quelli che sono compresi all’interno del suo patrimonio, facendo sì che questi si trasformino in maniera forzata nel denaro che doveva ricevere.

Facciamo un esempio pratico che ci mostri come si arriva al pignoramento. Un creditore deve ricevere dal debitore una certa somma di denaro, che quest’ultimo non ha ancora restituito. Sebbene il creditore riesca ad avere da parte di un professionista un decreto ingiuntivo che gli permette di avere ragione, alla fine se il debitore non paga di sua spontanea volontà non riceverà indietro il denaro prestato. Ecco che a questo punto, forte della precedente sentenza a suo favore, il creditore può avanzare tramite un legale la richiesta di esecuzione forzata, tramite la quale egli potrà vedere soddisfatte le sue pretese, andando a riottenere la cifra che gli spetta anche contro la volontà del debitore.

Quando si procede con una espropriazione immobiliare, oltre allo stesso immobile, il creditore può anche avanzare la richiesta di pignoramento dei beni materiali che si trovano al suo interno. Andiamo adesso a vedere quali sono le fasi che riguardano l’atto di pignoramento immobiliare, procedura che è bene sapere risulta essere molto lunga e anche decisamente complessa.

2. Quando è possibile procedere con il pignoramento immobiliare

La prima cosa che si deve tenere presente è quando sia il momento opportuno per poter procedere con il pignoramento immobiliare, che, come abbiamo visto in precedenza, non può neanche essere preso in considerazione senza che ci sia stata prima una sentenza esecutiva. Dunque, da questo si evince che la procedura potrà essere avviata solamente quando c’è l’avvenuta notifica del titolo esecutivo che è stato consegnato al debitore, oltre che del relativo atto di precetto (con questo si intende un’intimazione al debitore di adempiere al pagamento dovuto, che prevede un tempo limite per poterlo fare, periodo che in genere va da 10 giorni in su. La procedura di pignoramento può essere avviata a partire dal giorno successivo a quello presente sull’atto. Insomma, se l’intimazione è di pagare entro 20 giorni, dal 21 giorno verrà avviata la procedura.

3. Atto di pignoramento: cosa contiene l’atto e avvio della procedura

Secondo quanto stabilito nell’art. 555 c.p.c., il pignoramento immobiliare viene eseguito mediante notifica al debitore di un atto ben preciso, che poi deve essere trascritto. Questo atto deve contenere delle informazioni, ecco quali:

• Tutti i requisiti tradizionali che sono previsti all’interno di qualsiasi atto.

• Indicazione precisa e completa sui beni e diritti immobiliari da sottoporre ad esecuzione, inserendo all’interno dell’atto tutti gli estremi che per legge sono richiesti dal Codice civile. Nello specifico, quelli relativi all’individuazione dell’immobile ipotecato. Si devono quindi indicare la natura dell’immobile, il comune di appartenenza, la destinazione urbanistica, il numero di partita catastale. In alternativa anche il numero delle mappe censuarie e infine, almeno tre confini.

• Il terzo e ultimo elemento che deve essere presente nell’atto è l’ingiunzione al debitore come previsto dall’art. 492, che richiede ad esso di astenersi dal compiere qualsiasi atto che sia volto alla sottrazione dei beni che sono stati individuati al fine di essere pignorati. Per dirlo in maniera più+ semplice, il debitore non potrà portare via dall’immobile i beni che sono stati inseriti all’interno della procedura di pignoramento.

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4.Trascrizione del pignoramento e notifica dello stesso

Una volta che si procede con l’esecuzione dell’esproprio, l’atto di pignoramento dovrà essere consegnato nelle mani dell’ufficiale giudiziario competente, insieme al quale sarà consegnata anche una copia ad uso trascrizione. Sarà quindi compito dell’ufficiale giudiziario procedere con la notifica ufficiale al debitore, e poi alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Una volta che l’ultima notifica viene eseguita, l’ufficiale giudiziario si occupa della consegna dell’atto di pignoramento al creditore, o in alternativa al suo avvocato, nei modi e nei tempi stabiliti dalla legge, ovvero senza che ci sia un giorno di ritardo. Oltre all’atto di pignoramento, l’ufficiale giudiziario consegnerà al creditore o al suo legale anche la nota di trascrizione, la quale gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.

5.La custodia dei beni pignorati

Arrivati a questo punto, una volta che la procedura di pignoramento è attiva, si deve capire chi sarà custode dei beni pignorati. Qui si entra in una sfera complessa, da una parte c’è all’art. 559 c.p.c dove si determina quando il debitore è custode dei beni soggetti a esproprio e quando non lo è, e dall’altra l’art. 560 c.p.c. che prevede due procedure di pignoramento distinte, una che vale per i pignoramenti notificati prima del 13 febbraio 2019, e una che vale per quelli notificati a partire dal 13 febbraio 2019. Andiamo a vedere nel dettaglio le informazioni relative ai due diversi articoli.

5.1 Art. 559 c.p.c.

Secondo quanto disposto dall’art. 559 c.p.c, il debitore ricopre la figura di custode in due sole occasioni:

• Quando il giudice che ha notificato l’esecuzione ritiene che non vi sia ragione per affidare la custodia dei beni a soggetti diversi.

• Quando abita l’immobile.

Sempre secondo l’art. 559 c.p.c., il debitore non viene indicato come custode dei beni da parte del giudice quando si verificano queste condizioni:

• Se vi è una specifica istanza del creditore pignorante che richiede un diverso soggetto per la custodia dei beni pignorati.

• Se l’immobile soggetto a pignoramento non è abitato dal debitore.

• Quando il debitore, prima nominato custode risulterà inadempiente agli obblighi previsti e che sono indicati specificatamente nel terzo comma dell’art. 559 c.p.c.

5.2 Art. 560 c.p.c.

Vediamo adesso l’art. 560 c.p.c., che è tra i due quello sicuramente più ampio e anche più complesso nella sua natura. Abbiamo visto che in base alla data di avvenuta notifica ci sono due procedure diverse, per cui andiamo a vedere nel dettaglio le due opzioni.

5.2.1 Atti notificati prima del 13 febbraio 2019

Una riforma che era stata fatta nel 2016 prevede la liberazione dell’immobile sottoposto a pignoramento ad opera del custode, il quale però non ha libertà di scelta, ma si deve attenere alle direttive del giudice che ha avviato la procedura esecutiva. C’è da considerare un aspetto importante che riguarda l’art. 560 c.p.c. prima che venisse modificato, ovvero che l’ordine di liberazione da parte del giudice è impugnabile mediante opposizione agli atti esecutivi.

In quale momento il giudice procede con l’ordine di liberazione? Ecco quando:

• Nel caso non ritenga di autorizzare ancora il debitore a rimanere ad abitare nell’immobile.
• Quando il giudice, per qualunque ragione, revoca il diritto del debitore a rimanere ancora nell’abitazione se prima questo era stato concesso.  
• Nel caso in cui si provveda all’aggiudicazione, o nel caso di assegnazione del bene sottoposto a pignoramento.

All’attuazione dell’ordine dovrà provvedere il custode, nel rispetto chiaramente delle disposizioni del giudice esecutivo, il quale nel caso vi siano i presupposti potrà avvalersi anche della forza pubblica e altresì nominare ausiliari. Insieme all’ordine di liberazione emesso dal giudice, questi determinerà anche quali dovranno essere le modalità con cui il custode o chi per lui, dovrà consentire all’esame accurato dei beni da parte di coloro che vogliono acquistarli.

Per quanto riguarda l’analisi dei beni in questione si dovrà fare richiesta tramite il portale delle vendite pubbliche, e l’esame dovrà essere fatto entro quindici giorni dal momento in cui si è fatta la richiesta. Inoltre, la procedura prevede che solo il custode conosca il giorno e l’ora in cui si svolgerà questo esame. Essendo che il terzo comma dell’art. 560 c.p.c. parla di una liberazione che deve avvenire senza che l’assegnatario sostenga le spese, queste saranno a carico della procedura.

Una cosa su cui è bene porre l’attenzione è che, nel caso in cui all’interno dell’immobile pignorato vi siano particolari beni o documenti che possono essere essenziali e riconducibili all’attività imprenditoriale dell’occupante, il custode che si occupa di gestire la transazione obbligherà colui che lascia l’immobile a portarli via entro 30 giorni dal momento in cui ha ricevuto la comunicazione. Nel caso in cui questi beni non vengano tolti nei tempi previsti, il custode è autorizzato a considerarli abbandonati, e quindi, salvo indicazioni diverse da parte del giudice, egli ne potrà fare quello che crede, smaltendoli o distruggendoli nel modo che ritiene più opportuno.

5.2.2 Atti notificati a partire dal 13 febbraio 2019

Siamo sempre all’interno dell’art. 560 c.p.c., ma qui si trovano le notizie relative alle procedure di pignoramento dei beni in seguito alla riforma del 2019. Una delle modifiche più evidenti e importanti che salta subito agli occhi è il fatto che, come citato nel terzo comma, il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile e dei beni al suo interno fino a quando non viene emesso in via definitiva il decreto di trasferimento.

Secondo quanto si legge nel sesto comma dell’art. 560 c.p.c., ecco quando il giudice (dopo essersi confrontato con il custode e il debitore) può ordinare la liberazione dell’immobile:

• Nel caso in cui ritenga che vi siano particolari ostacoli al diritto di visita di potenziali acquirenti.
• Nel caso in cui l’immobile durante il periodo di attesa in seguito alla procedura di pignoramento non sia tutelato e mantenuto in buono stato, sia per colpa che per dolo da parte del debitore o dei suoi familiari.
• Nel caso in cui il giudice ritenga che il debitore sta violando gli obblighi a suo carico.
• Nel caso in cui l’immobile in questione sia già libero, ovvero che né il debitore, né i suoi familiari, abitano la casa.  

Qui si nota subito quale sia una delle novità essenziali della riforma del 2019, ovvero che la disciplina giuridica segue due strade diverse a seconda di quale sia la situazione abitativa dell’immobile pignorato, ovvero se sia o meno abitato dal debitore e dai familiari dello stesso. Nel caso sia disabitato le cose risulteranno più sbrigative, mentre nel caso in cui sia abitato, l’immobile non potrà essere liberato fino a quando non avviene la pronuncia del decreto di trasferimento.

6. L’iscrizione a ruolo

Un altro passaggio essenziale che riguarda la procedura di pignoramento di un immobile è l’iscrizione a ruolo, come disposto dall’art 557 c.p.c. In pratica, a partire dal momento in cui l’ufficiale giudiziario restituisce al creditore o ad un legale da lui nominato le copie dell’atto notificato e la nota di trascrizione, ci sono 15 giorni di tempo per iscrivere a ruolo il pignoramento. Nel caso in cui non si rispettino i tempi appena indicati, la procedura di pignoramento viene annullata da parte del giudice. Il creditore o il legale che si occupa al suo posto di gestire la transazione, per iscrivere a ruolo il pignoramento dovrà depositare la nota di iscrizione a ruolo insieme alle copie conformi del titolo esecutivo, dell’atto di pignoramento, della nota di trascrizione e infine, del precetto. Tutti questi documenti dovranno essere attestati dall’avvocato. Il cancelliere del Tribunale una volta ricevuto il deposito si occuperà di verificarne la regolarità, dopodiché andrà a formare il fascicolo d’ufficio relativo all’esecuzione e lo farà assegnando ad esso un numero di ruolo.  

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7. Avviso ai creditori e successiva istanza di vendita

Prima di procedere con l’istanza di vendita, pena la possibilità del giudice di aprire l’istanza in questione, c’è una cosa che il creditore deve fare entro 5 giorni dall’avvenuto pignoramento dell’immobile e dei beni al suo interno. Egli dovrà notificare ai creditori (i quali dovranno essere titolari di un diritto di prelazione sul bene) un avviso specifico, all’interno del quale il creditore dovrà inserire il nome del creditore pignorante, il credito complessivo per cui si procede, il titolo e i beni pignorati. Una volta che le cose sono state fatte nel modo corretto, per poter vendere ufficialmente il bene pignorato dovrà essere presentata istanza da parte del creditore pignorante, il quale però dovrà essere munito di titolo esecutivo. Tale istanza prevede dei termini specifici, ovvero questa deve essere presentata non prima che siano passati almeno 10 giorni dall’avvenuta notifica del pignoramento. Esiste anche un tempo massimo per l’istanza, ovvero non deve essere presentata oltre i 45 giorni.

Una volta che viene depositata l’istanza di vendita il creditore ha tempo 60 giorni per allegare ad essa quella che viene chiamata documentazione ipocatastale, in pratica si tratta dell’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni che riguardano nello specifico l’immobile pignorato. La documentazione in questione deve rientrare all’interno dei 20 anni precedenti alla trascrizione del pignoramento. Nel caso sia difficile reperire la documentazione catastale si potrà sostituire il tutto con un certificato notarile, il quale chiaramente per essere accolto dal giudice dell’esecuzione deve essere completo in tutte le sue parti, presentando in maniera chiara le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Il termine di 60 giorni per il deposito della documentazione ipocatastale, nel caso vi siano degli impedimenti evidenti potrà essere prorogato, però solo una volta. Il tempo di proroga sarà nuovamente di 60 giorni, entro i quali la documentazione deve essere presentata pena il fatto che diverrà inefficiente l’istanza di vendita.

8. Inefficacia del pignoramento

Abbiamo accennato nei paragrafi precedenti al concetto di inefficacia, ovvero la possibilità che la procedura intera venga annullata, e quindi il pignoramento non possa più essere ritenuto valido. Osserviamo adesso quali sono le ragioni per cui un pignoramento può essere inefficace:

• Nel caso vi sia la mancata iscrizione a ruolo dell’atto di pignoramento notificato da parte dell’ufficiale giudiziario, che, come abbiamo visto in precedenza, deve essere effettuata entro 15 giorni dalla data di restituzione, come scritto anche molto chiaramente all’interno dell’art. 557 secondo comma c.p.c.
• Nel caso in cui vi sia il mancato deposito dell’istanza di vendita, la quale secondo quanto scritto nell’art. 497 c.p.c.  deve essere effettuata entro 45 giorni dal pignoramento.
• Nel caso in cui vi sia un mancato deposito della documentazione ipocatastale nei termini di legge (ovvero entro 60 giorni dall’atto esecutivo), o la mancata integrazione entro i successivi 60 giorni nel caso si sia chiesta una proroga.

9. L’autorizzazione alla vendita

Le fasi dell’autorizzazione alla vendita sono due, la prima riguarda le varie operazioni che deve fare il giudice e quindi è di attesa fino al disbrigo completo delle pratiche burocratiche. La seconda fase è quella che invece riguarda l’udienza di comparizione. Entriamo nel dettaglio delle due fasi:

9.1 Autorizzazione alla vendita

Dal momento in cui viene depositata l’istanza di vendita, ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto che avrà l’onere di fare una relazione sulla situazione giuridica di ogni bene e farne una stima. Inoltre, sempre entro il periodo sopra indicato, il giudice fisserà l’udienza di comparizione. Una delle cose essenziali in questo caso è che tra la data del provvedimento, e la data invece fissata per l’udienza, non possono passare più di 90 giorni.

9.2. Udienza di comparizione

Quando ci si trova all’udienza di comparizione ci sono delle cose importanti che riguardano le parti in causa:

• La prima cosa riguarda il tempo e le modalità della vendita, per la quale le parti in causa possono fare le loro osservazioni.

• Nel caso si voglia procedere con una contestazione, le parti interessate dovranno proporre le opposizioni agli atti esecutivi.  

Nel caso invece non vi sia alcuna opposizione dalle parti, sarà il tribunale a decidere tramite sentenza, e a seguito di questa il giudice si occuperà di disporre la vendita tramite ordinanza. Ecco nello specifico cosa accade quando vi sono opposizioni da parte del debitore:

• Il giudice procede con il fissare la vendita del bene che può essere fatta sia tramite incanto che senza, e sulla quale ne stabilisce anche le modalità di esecuzione e i tempi tecnici per chiuderla.

• Il giudice delega le operazioni di vendita, sempre con le due modalità senza incanto e con, direttamente ad un professionista, il quale po’ essere un avvocato, un notaio e infine, un commercialista. Lo fa anche stabilendo il luogo ed i tempi specifici per le operazioni di vendita, e se necessario, anche le modalità per la pubblicità. Questo salvo che non vi siano ragioni pregiudizievoli per gli interessi di chi è coinvolto nelle operazioni di vendita.

10. La vendita

Per quanto riguarda la vendita dei beni pignorati abbiamo visto che esistono due formule, quella con incanto e quella senza. Andiamo a vederle nel dettaglio entrambe le soluzioni.

10.1 Vendita con incanto

Per vendita con incanto si intende quella fatta tramite asta pubblica, la quale di norma viene effettuata all’interno della sala delle pubbliche udienze, quindi direttamente davanti al giudice. Nel caso egli non possa essere presente al momento della vendita, è previsto che al suo posto nomini un proprio delegato.  

Secondo quanto stabilito dall’art. 576 c.p.c. la vendita con incanto viene disposta dal giudice in particolari situazioni, ecco quali:  

• Nel caso in cui egli ritenga che questa sia la modalità migliore per andare ad ottenere un ricavato migliore, che ammonti almeno a più di metà del valore reale del bene in questione.

• Nel caso in cui non siano state presentate offerte per l’acquisto del bene senza incanto.

Una cosa su cui è bene porre l’attenzione è che la vendita con incanto è aperta a tutti, anche se è bene sapere che per partecipare ad un’asta pubblica come questa è necessario aver prestato la cauzione. Il denaro non si perde, in quanto se il partecipante all’asta risulti un offerente che non riesce ad aggiudicarsi un bene, al termine dell’asta riavrà indietro il proprio importo versato a cauzione. Le offerte che vengono fatte in questo tipo di asta non vengono considerate efficaci se non superano il prezzo base.

Come sappiamo il regolamento di un’asta prevede che se dopo tre minuti dall’ultima offerta non ne segue un’altra, l’immobile andrà all’ultima persona che ha fatto la propria offerta. Dal momento in cui la propria offerta viene superata, quella fatta viene cancellata, e non si è tenuti a risponderne anche nel caso la vendita finisse per essere nulla.  

La vendita del bene non è definitiva al momento in cui viene chiusa l’asta, in quanto entro 10 giorni da tale momento possono essere presentate nuove offerte, ma per essere ritenute valide dal giudice devono essere di un importo che sia almeno 1/5 più alto del prezzo raggiunto durante l’asta. Nel caso di offerta valida, il giudice riapre una nuova asta al rialzo tra il nuovo offerente e colui che si è aggiudicato il bene. Anche gli altri offerenti che avevano partecipato all’asta precedente possono partecipare, ma devono aver versato prima una cauzione pari al doppio di quella versata in precedenza.

Nel caso non partecipi all’asta nessuno degli offerenti aventi diritto, il bene diventa definitivamente di proprietà di chi se lo era aggiudicato all’asta. Gli offerenti che non si presentano ma che hanno versato la cauzione la perderanno interamente.  

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11 Versamento, assegnazione ed esito negativo dell’incanto

Entriamo adesso all’interno delle tre situazioni tipiche che si verificano al momento della chiusura di una vendita, il versamento, l’assegnazione e l’eventuale esito negativo dell’incanto.

11.2.1 Versamento

Al momento in cui si conclude l’incanto e si passa al versamento del prezzo, il giudice ha due opzioni distinte:

• Sospendere la vendita: il giudice opterà questa scelta nel caso in cui ritenga che il prezzo offerto non sia conforme, per essere più precisi quando questo risulta essere di molto inferiore a quello ritenuto idoneo.

• Nel caso in cui il prezzo sia invece consono, il giudice pronuncerà il decreto di trasferimento con il quale egli va a cancellare il pignoramento e le relative iscrizioni. Nel decreto, inoltre, si intima al debitore o al custode nominato per la gestione dei beni di rilasciare l’immobile venduto.

11.2.2 Assegnazione

L’assegnazione è una formula un po’ particolare, ovvero si tratta di fatto di una sorta di prelazione. Infatti, 10 giorni prima dell’udienza in cui avrà luogo la gara pubblica, ogni creditore può chiedere l’assegnazione del bene (può farla per sé stesso o a favore di terzi) nel caso in cui la vendita non avesse luogo. Per fare questo è necessario depositare un’istanza di assegnazione, la quale dovrà riportare quella che è l’offerta definitiva per l’immobile. Tale somma ha dei vincoli, ovvero essa deve non essere inferiore alle spese di esecuzione e ai crediti con prelazione, e non deve essere inferiore al prezzo stabilito da chi ha fatto la valutazione al fine di presentarlo al momento della gara pubblica.

11.2.3 Esito negativo

Nel caso in cui si abbia un esito negativo dell’incanto, e non vi siano istanze di assegnazione (o nel caso che il giudice per qualche motivo ritenga di non accoglierle), il professionista potrà decidere di:

• Disporre l’amministrazione giudiziaria.

• Scegliere di pronunciare una nuova ordinanza di vendita partendo dallo stesso prezzo con cui si era iniziato nella precedente.

• Stabilire condizioni diverse di vendita.

12. Vendita senza incanto

Abbiamo accennato in precedenza che le offerte possono essere presentate anche nei giorni precedenti alla data fissata per l’asta, purché siano rispettati specifici requisiti. Vediamo adesso nel dettaglio le varie fasi che riguardano la vendita senza incanto.

12.1 Offerta di acquisto

A parte il debitore, chiunque può presentare un’offerta di acquisto per l’immobile e i beni messi all’asta in seguito a pignoramento, purché siano rispettate diverse condizioni. Prima di tutto l’offerente deve presentare una dichiarazione presso la cancelleria che contenga la somma offerta, le tempiste e le modalità di pagamento scelte, e infine, qualsiasi altro elemento possa essere utile a valutare in modo positivo l’offerta presentata.

In seguito, si deve tenere presente che l’offerta presentata può essere revocata nel caso in cui il giudice decida comunque di ordinare l’incanto, oppure nel caso in cui siano trascorsi 120 giorni dalla presentazione dell’offerta e questa non sia stata accettata.

L’offerta, inoltre, potrà essere ritenuta inefficace al giudice quando si rientra in una delle seguenti casistiche:

• Essa perviene oltre il termine prefissato nell’ordinanza di vendita.

• Quando risulta inferiore di oltre 1/4 al prezzo base deciso dal giudice.

• Nel caso in cui l’offerente non abbia prestato la cauzione obbligatoria che ammonta almeno a 1/10 del prezzo offerto.

• Ultima condizione è quella in cui la vendita si svolga in modo diverso da quello stabilito in precedenza.  

12.2 Presenza di una o più offerte

Nel caso in cui sia stata presentata una sola offerta il giudice convocherà le parti le parti e i creditori iscritti per prendere una decisione. Nel caso in cui l’offerta sia pari o superiore al valore stabilito per l’immobile, sarà accolta senza alcuna riserva. Quando invece questa risulta essere inferiore al valore stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice potrà decidere di accogliere lo stesso l’offerta, ma devono essere rispettati i seguenti punti:

• L’offerta fatta che risulta più bassa del valore stabilito, non deve esserlo più di 1/4 dello stesso.

• Nel caso in cui il giudice ritenga che non vi sia la concreta possibilità di ottenere una somma maggiore.

• Nel caso non vi siano istanze di assegnazione, che, come abbiamo visto in precedenza, è una sorta di prelazione che un offerente fa entro 10 giorni dalla messa all’asta dell’immobile.

Nel caso in cui invece vi siano più offerte dedicate allo stesso immobile, il giudice convoca gli offerenti per farli partecipare ad una gara basata sulla classica asta al rialzo. C’è da tenere presente però che, per poter assegnare l’immobile in questione, ci sono un paio di condizioni da rispettare:

• Devono essere presenti istanze di assegnazione.

• Il prezzo della migliore offerta a fine asta deve risultare inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita.

13. Pignoramento della prima casa

Prima di concludere il nostro viaggio all’interno di quello che è il pignoramento giudiziario (vai anche a vedere Pignoramento immobiliare costi prima casa), parlando di cosa si possa fare per bloccarlo, tocchiamo un argomento molto sentito dalla popolazione, ovvero quali sono le opzioni a vantaggio del debitore quando l’immobile oggetto del pignoramento è la prima casa. Essendo la casa in cui la persona vive, ed è anche l’unica di proprietà del debitore, è ovvio che il pignoramento non sia una procedura semplice, e soprattutto è soggetta a limiti ben definiti. Dunque, se siete proprietari di una sola casa ed è quella in cui vivete, prima di lasciarvi prendere dal panico leggete bene quali sono i punti a vostro favore.

Una delle situazioni più frequenti è quando si è debitori verso un agente di riscossione, ad esempio l’Agenzia delle Entrate Riscossione, per capirci la vecchia Equitalia. In questo caso è bene sapere che grazie ad un decreto più volte modificato, ovvero il D.L. n. 69/2013 conosciuto anche come il “decreto del fare”, si dispone l’impignorabilità da parte dell’ente di riscossione quando ad essere interessato è l’unico immobile di proprietà del debitore. È comunque essenziale sapere che questo vale solamente nel caso il creditore sia l’agente di riscossione. Andiamo a vedere quali sono tutti i punti essenziali che riguardano le condizioni di impignorabilità, ovvero quando la propria casa non può essere tolta:

• Come visto in precedenza quando l’immobile è l’unico di proprietà del debitore (quindi quando questi non ha un altro posto dove andare) e quando il creditore è l’agente della riscossione. Diversa è la situazione quando i creditori sono privati. Nel caso in cui il debitore possieda più immobili oltre alla prima casa, anche l’agente di riscossione potrà procedere con il pignoramento.

• Quando l’immobile non è considerato di lusso, in tal caso è pignorabile anche se l’unico di proprietà del debitore.  

• Nel caso in cui il debitore vi abiti e abbia registrata lì la sua residenza.

• Nel caso l’importo a debito sia inferiore ai 120 mila euro, solo oltre questa cifra si può essere soggetti a pignoramento.

• Nel caso in cui l’agente della riscossione, pur avendo diritto al pignoramento, non abbia iscritto precedentemente l’ipoteca sul bene. Inoltre, prima di poter procedere con l’iscrizione dell’ipoteca, il creditore deve aver notificato al debitore un preavviso di ipoteca 30 giorni prima della sopracitata iscrizione.

Ecco cosa è importante sapere in merito al discorso ipoteca:

• Il creditore al fine di poter iscrivere ipoteca del debito, che sarà comprensivo di sanzioni e interessi, deve vantare un credito che sia di un importo superiore a 20 mila euro.

• Devono essere passati almeno 6 mesi dal momento in cui è stata fatta l’iscrizione ipotecaria senza che il debitore abbia adempiuto al pagamento dovuto.

• È necessario che la somma del valore di tutti i beni immobili intestati al debitore sia sempre superiore alla cifra che abbiamo detto in precedenza riguardo alla casa, ovvero a 120 mila euro.

C’è da tenere presente che sebbene ci sono questi limiti quando la procedura esecutiva ha nell’agente di riscossione la figura del creditore, nel caso questi non lo faccia per recuperare il proprio credito, ma funga da intermediario per il recupero di un credito dovuto a privati o altri tipi di creditori, anche questo ente è libero da queste limitazioni.  

14. Come bloccare il pignoramento

A conclusione del nostro viaggio all’interno del tema pignoramento, andiamo a vedere cosa possiamo fare per bloccare la procedura. Noi nella maggior parte dei casi utilizziamo una procedura di saldo e stralcio immobiliare, se ti trovi una di queste situazioni contattaci attraverso il modulo di analisi fattibilità per valutare se possiamo gestire la tua posizione.

14.1 Accordarsi con i creditori

La prima opzione è quella di presentare richiesta di accordo scritta (che sarà di competenza dell’avvocato del debitore), con la quale si indicano le modalità con le quali si intende saldare il debito. Le due formule sono quella di una riduzione del debito purché si paghi subito la somma, oppure il pagamento in forma dilazionata. È importante sapere che in presenza di più creditori, tutti dovranno firmare l’accordo, in quanto non è detto che se alcuni sono favorevoli e firmano possono decidere anche per chi è invece contrario. Spesso ci viene posta questa domanda: saldo e stralcio immobiliare quanto offrire? nel nostro articolo trovi tutte le risposte.

14.2 Conversione del debito

Il debitore può chiedere che venga convertita la sentenza di pignoramento, liberando l’immobile e trasformando il valore in debito finanziario da restituire. La somma complessiva che va a sostituire il bene pignorato viene decisa esclusivamente dal giudice dell’esecuzione, e lo farà tramite ordinanza che pronuncerà entro 30 giorni dal deposito dell’istanza di conversione (qualsiasi omissione nei pagamenti o nella presentazione della domanda, farà incorrere il debitore nell’annullamento dell’istanza di conversione). Se si opta per il pagamento dilazionato, la rateizzazione non potrà essere superiore a 48 mesi.

14.3 Opposizione al pignoramento

Il debitore può opporsi al pignoramento, e può farlo seguendo due strade distinte, con opposizione all’esecuzione, oppure con opposizione agli atti esecutivi. Ma qual’è il pignoramento immobiliare costi? le spese che si sostengono sono notevoli e vanno sempre considerate e considerate per la cancellazione del pignoramento

14.3.1 Opposizione all’esecuzione

Quando il debitore decide di opporsi all’esecuzione, di fatto va a contestare la procedura esecutiva ritenendo che non vi siano le condizioni per poterla intraprendere. Per fare un esempio se egli ha ravvisato un difetto nel titolo esecutivo, una condizione di impignorabilità dei beni soggetti a pignoramento, oppure anche un difetto di legittimazione passiva dell’esecutato. Per quanto riguarda la tempistica per opporsi all’esecuzione, il termine ultimo per presentare la domanda è quello in cui il giudice dell’esecuzione pronuncia l’ordinanza di vendita.

14.3.2 Opposizione agli atti esecutivi

Quando il debitore decide di opporsi agli atti esecutivi, nello specifico va a contestare le modalità con cui è stata intrapresa l’esecuzione, andando a sollevare la presenza di vizi formali all’interno degli atti del processo esecutivo. Anche nel caso dell’opposizione agli atti esecutivi ci sono dei limiti temporali, infatti, il termine massimo è di 20 giorni dal compimento del singolo atto, o in alternativa si prende in considerazione come punto di partenza per il calcolo dei 20 giorni il momento in cui il debitore ne è venuto a conoscenza.

Le modalità per la presentazione della domanda di opposizione agli atti esecutivi cambiano a seconda del momento in cui viene depositata, ovvero se l’esecuzione abbia già avuto inizio oppure no. Ecco le specifiche in merito:

• Nel caso in cui l’opposizione venga prima della notifica del pignoramento ci si muove presentando un atto di citazione davanti al giudice competente.

• Nel caso in cui l’opposizione avvenga quando l’esecuzione è già cominciata si dovrà presentare un ricorso al giudice dell’esecuzione.

Quest’ultimo deciderà al momento della presentazione della domanda di opposizione se sospenderla, sia nel caso sia già cominciata, sia prima che questo sia avvenuto. In quest’ultimo caso il giudice si muoverà seguendo quella che in gergo viene definita situazione di urgenza.