mutuo per acquisto casa

Cos’è il mutuo?

Quando si decide di acquistare una casa uno degli aspetti che si deve tenere in considerazione è quello delle possibilità economiche, ovvero se si hanno i soldi per poterla comprare. Laddove non si abbia sufficiente liquidità per poterlo fare si ricorre alla formula del prestito, che per quanto riguarda l’acquisto di una casa si chiama mutuo. Sebbene sia un tipo di finanziamento molto conosciuto, siamo sicuri di conoscere tutti i suoi aspetti più profondi? Nel nostro articolo andremo a parlare a fondo del mutuo, cercando di scoprire tutte le sue caratteristiche principali.

Cos’è un mutuo

Dal punto di vista finanziario, analizzando il significato vero e proprio della parola, il mutuo è un tipo di contratto che coinvolge due soggetti:

  • Il mutuante: si tratta della figura che si occupa di prestare il denaro per l’acquisto della casa.
  • Il mutuatario: in questo caso è colui che riceve il denaro e in cambio si impegna a restituirlo completamente (sommato degli interessi) alla scadenza stabilita.

Giuridicamente potremmo definire il mutuo come investito della caratteristica di reciprocità, dal momento che ad una scadenza prestabilita ciò che viene prestato viene poi restituito.

Il contratto di mutuo

Quando si accede a questo strumento per recuperare i fondi necessari all’acquisto della casa, quello che si va a stipulare è di fatto un contratto di mutuo. Si tratta di un atto che viene disciplinato nell’ordinamento italiano dall’Art. 1813 del Codice civile. Qui si fa riferimento al mutuo come un contratto di tipo reale, questo perché è strettamente legato alla consegna fisica di denaro o in taluni casi di beni fungibili, i quali permettono di poter concludere in maniera positiva il contratto stesso. Le tipologie di mutuo alle quali si può accedere sono due, sebbene una sia piuttosto rara.

La prima tipologia è quella del mutuo a titolo gratuito, il quale non prevede il rimborso di quote di interessi aggiuntive, ma sarà sufficiente restituire la quota capitale consegnata. La seconda tipologia è quella a titolo oneroso, che è la più frequente e quella che riguarda sempre le compravendite di immobili. Dunque, chi riceve il prestito a titolo oneroso, una volta ricevuta la somma di denaro non è tenuto a rimborsare solo quella per intero, ma dovrà pagare anche una quota interessi che dipende dal tasso al quale si è sottoscritto il contratto di mutuo. Questa tipologia di finanziamento non è solo tipica della compravendita di case, ma vale anche nel caso di ristrutturazioni di edifici, investimenti aziendali volti alla ricerca e allo sviluppo, e inoltre, anche per spese di marketing volte alla promozione della propria azienda.

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I principali elementi del mutuo: le rate, il tasso di interesse ed eventuali garanzie

Tre caratteristiche tipiche del mutuo per l’acquisto della casa sono la rateizzazione, il tasso di interesse che aumenta la quota mensile in base al suo valore percentuale e infine, le garanzie, le quali sono richieste quando l’ente erogante non ritiene che il mutuatario possa garantire il rimborso in base alla propria situazione finanziaria. Vediamo nel dettaglio i tre elementi:

  • Rateizzazione: quando parliamo di rate facciamo riferimento a quello che in termine tecnico è chiamato piano di ammortamento, e consiste nel programma completo di restituzione rata per rata fino all’ultima che va a completa estinzione del mutuo. Nella maggior parte dei casi, chi eroga il denaro e stipula un contratto di mutuo con il mutuatario, all’interno del piano di ammortamento inserisce il valore scomposto, ovvero indica qual è la quota capitale e a fianco la quota interessi, questo per ogni rata. Inoltre, viene anche specificato dopo ogni rata quale sia il capitale residuo dovuto. Il piano di rimborso prevede anche due opzioni distinte per quanto riguarda l’estinzione anticipata del mutuo, sulle quali è bene prestare molta attenzione. La prima è quella di estinguere parte o tutto il capitale residuo andando a fare un pagamento unico. È importante però leggere bene il proprio contratto di mutuo, questo per una ragione ben precisa, alcuni contratti non permettono che questa soluzione avvenga in modo gratuito, ma prevedono il pagamento di una penale.

La seconda opzione è quella di ricorrere alla surroga, che per chi non sapesse di cosa si tratta è la sostituzione del mutuo esistente, il quale estinto con una somma ottenuta dalla sottoscrizione di un nuovo mutuo. In parole semplici, si chiude il proprio mutuo aprendone un altro, e ciò non cambia il fatto che ogni mese si dovrà pagare una rata maggiorata degli interessi. A cambiare è invece la situazione finanziaria dopo la surroga, in quanto solitamente questa operazione viene fatta per ottenere una condizione di tasso migliore, oppure, in altri casi, per richiedere una cifra più alta del capitale residuo in modo da ottenere liquidità. 

  • Il tasso di interesse: il suo valore si calcola in base a due elementi, uno è lo spread, mentre l’altro è un parametro che si modifica in base a quale tasso si sceglie, ovvero se fisso o variabile. Nel caso del tasso di interesse fisso si fa riferimento all’IRS, che è l’acronimo di Interest Rate Swap. Nell’altro caso, quello del tasso variabile, si fa riferimento all’Euribor, che in questo caso è l’acronimo di Euro Inter Bank Offered Rat. Il tasso di interesse alla fine lo si individua grazie al TAN, sigla che sta per Tasso Annuo Nominale.

Le caratteristiche dei due tassi sono decisamente diverse, infatti, per quanto riguarda il tasso fisso l’interesse che si va a pagare su ogni quota è sempre lo stesso per tutta la durata del finanziamento. Dunque, l’importo totale della rata di mutuo sarà costante dalla prima all’ultima.

Quando invece si parla di interesse variabile, la quota interessi che viene stabilita alla stipula del contratto non sarà definitiva e costante per tutta la durata del mutuo, ma sarà ricalcolata a cadenza periodica e secondo quanto scritto all’interno del contratto di mutuo. Infatti, i mutui a tasso variabile prevedono diverse soluzioni, una tra le più scelte è quella del tasso varabile con cap, dove sebbene il tasso è sempre soggetto a variazione, non potrà farlo oltre un certo tetto. Tale valore viene stabilito al momento della stipula del contratto di mutuo. Prima di passare alla parte relativa alle garanzie, è necessario dire una cosa importante, ovvero che in un mutuo i costi per il mutuante non sono solo legati alla quota interessi. Oltre a questi infatti, si devono pagare i costi di apertura e di gestione, per fare alcuni esempi i diritti notarili, le commissioni per l’assicurazione e le spese di incasso.

Quali garanzie possono essere richieste

Quando si accende un mutuo non è detto che bastino le coperture garantite dal mutuatario ed eventualmente dalla moglie che acquista casa insieme a lui, ma in alcuni casi l’ente che eroga il finanziamento potrebbe richiedere ulteriori garanzie. Ecco quali sono:

  • Ipoteca: un classico è il ricorso all’ipoteca, ovvero nel caso in cui il mutuatario dovesse risultare inadempiente nel pagamento del mutuo, l’ente erogatore è autorizzato a poter disporre del bene togliendolo al proprietario e vendendolo all’asta per ottenere la somma dovuta ad estinzione del debito.  
  • Fideiussione: si tratta della classica sottoscrizione da parte di terzi, ovvero sul contratto di mutuo va ad apporre la propria firma una terza persona, la quale si pone come garante del debito in caso di mancato pagamento da parte del mutuante.  
  • Polizze assicurative: qui il discorso è un po’ più complesso, in quanto le assicurazioni in alcuni mutui sono obbligatorie, mentre in altri facoltative. Questo aspetto sarà valutato al momento della stipula del contratto in base alle garanzie personali che si riesce a fornire all’ente erogante il mutuo.

Mutuo: cos’è all’atto pratico

È essenziale, innanzitutto, osservare che il tipo di mutuo più frequente è quello legato alle operazioni di carattere immobiliare. All’interno di questa sfera ben definita si distinguono due diversi tipo di mutuo, quello fondiario e quello ipotecario. Vediamoli nel dettaglio:

  • Mutuo fondiario: in questo caso ci si riferisce a quel tipo di mutuo che viene richiesto con lo scopo di acquistare, costruire, o anche ristrutturare la prima casa.
  • Mutuo ipotecario: si distingue dalla precedente tipologia per le finalità alle quali è rivolto, infatti, il mutuo ipotecario è quello che in genere viene destinato sì all’acquisto, alla costruzione o la ristrutturazione di una casa, ma senza che se ne preveda l’uso abitativo. Inoltre, può essere richiesto anche allo scopo di ottenere solamente una liquidità di un certa entità.

Di fatto, quello con le condizioni migliori è senza dubbio il mutuo fondiario gode spesso, il quale gode nella maggior parte dei casi di tassi di interesse migliori, e minori spese notarili e bancarie rispetto al mutuo ipotecario.  

Per quanto riguarda la durata del finanziamento, i due tipi di mutuo sono sullo stesso piano, in quanto si tratta alla fine di un prodotto di media-lunga durata. Si parte da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 30 anni, anche se in circolazione vi possono essere alcune soluzioni che prevedono tempi leggermente più lunghi, anche fino a 40 anni. Si tratta però di situazioni molto rare, e che prevedono un’età anagrafica del sottoscrittore (e dell’eventuale garante) molto bassa, in quanto molti mutui prevedono un tetto massimo dell’età del sottoscrittore al momento dell’ultima rata. Per essere più chiari, se un finanziamento prevede che il mutuatario (e il garante se presente) al momento di pagare l’ultima rata non deve avere più di 81 anni, per avere un mutuo della durata di 40 anni deve averne massimo 41 al momento della sottoscrizione. Nel caso in cui il mutuatario sia giovanissimo, ma il garante ad esempio è il padre che ha 51 anni, la durata massima del mutuo alla quale si potrà accedere sarà di 30 anni.

L’importo del mutuo che viene erogato di solito non va oltre l’80% del valore dell’immobile che si intende acquistare. Ci sono comunque alcuni istituti bancari che, per agevolare la richiesta di mutui, offrono anche il 100% del valore dell’immobile, ma richiederanno al mutuatario maggiori garanzie a copertura del finanziamento. A erogare la somma sono principalmente due figure ben precise, la banca o una società finanziaria. Indipendentemente da chi sia l’erogante, il contratto di mutuo va ufficializzato, e lo si fa di fronte ad un notaio nel giorno stesso in cui avviene la compravendita tra l’acquirente dell’immobile e il vecchio proprietario. Oltre a queste due persone dovrà essere presente anche un funzionario della banca. Il notaio per prassi redige due atti:

  • Il rogito: si tratta dell’atto con cui avviene effettivamente il trasferimento della proprietà dell’immobile dal cedente all’acquirente.
  • Atto di mutuo immobiliare: è l’atto che riguarda la banca e l’acquirente, e nello specifico è la ratifica da parte del notaio del contratto di mutuo e del relativo piano di ammortamento. 
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