Come funzionano le aste immobiliari?

Le aste immobiliari sono una di quelle situazioni alle quali chiunque può trovarsi davanti, sia il creditore che va a richiedere l’esproprio dell’immobile pignorato per recuperare il proprio credito, sia il debitore che non riesce ad ottemperare al suo debito e quindi rischia di perderlo. Nel nostro articolo faremo un viaggio all’interno delle aste immobiliari, osservando come funzionano e cercando di capire sulla base della legislazione in merito quali sono le soluzioni che si possono trovare per evitare di vedersi togliere l’immobile.

1. Cosa sono le aste immobiliari

Quando parliamo di aste immobiliari, è ovvio che ci riferiamo ad una procedura legale ben precisa, ovvero quella che si presenta come una gara pubblica al rialzo aperta a tutti, dalla quale si ricava il denaro che i creditori intendono recuperare. L’unico che non può partecipare all’asta è il debitore. Le aste immobiliari possono essere di due diverse tipologie, una è la vendita con incanto, e l’altra è la vendita senza incanto. È cosa oramai nota che negli ultimi tempi è divenuta maggiormente utilizzata quella senza incanto. La tipologia di asta pubblica con incanto viene utilizzata solamente in casi particolati, ovvero laddove il giudice ritiene che questa formula possa dare come risultato finale un importo di acquisto superiore della metà del valore del bene.

Nel tempo sono state fatte molte modifiche o integrazioni ai vari articoli del c.p.c. in merito alle aste immobiliari, cambiamenti che sono sempre stati fatto con l’obiettivi di migliorare, ma soprattutto velocizzare, le procedure che in passato erano molto lunghe e spesso complesse. Le modifiche più significative si sono avute sotto il Governo Renzi, che per dare un grande impulso alla riforma si è mosso su due strade diverse.

La prima è quella dell’introduzione del cosiddetto “patto marciano”, in pratica la possibilità di pattuire in caso di un inadempimento verso il creditore, il trasferimento del bene. In questo caso viene obbligato il creditore a restituire al debitore qualsiasi somma sia eccedente al valore del bene fissato dal giudice dell’esecuzione.

La seconda è quella dell’introduzione della decretazione d’urgenza, sistema che si è posto come obiettivo principale quello di «migliorare in maniera pesante e definitiva l’efficienza delle procedure di esecuzione forzata. Per farlo si è lavorato su un ammodernamento delle forme di pubblicità e sull’istituzione di un portale dedicato, ovvero il registro delle vendite pubbliche che è un’area dedicata alle vendite all’asta che si trova inserito all’interno del portale del Ministero della Giustizia.

Altri punti su cui si è lavorato sono stati la modifica dei criteri di aggiudicazione dei beni, e soprattutto una significativa riduzione dei termini stabiliti riguardo a tutto quello che concerne il compimento degli adempimenti procedurali. Adesso andiamo a vedere come funziona l’intera procedura delle aste immobiliari, quali sono le regole che si devono tenere presenti, e infine, tutto l’iter che le riguarda.

2. La fase iniziale della aste immobiliari

Ciascun creditore, in questo caso anche quello che è ipotecario, dal momento in cui vuole mettere l’immobile a copertura del credito che vanta nei confronti del debitore, deve avviare quella che è chiamata procedura esecutiva. Per farlo dovrà rivolgersi al il Tribunale competente, il quale fatte le dovute verifiche nominerà a dirigere le operazioni il Giudice dell’Esecuzione.

Quando un debitore risulta inadempiente, e il creditore ha avuto finalmente il via libera da parte del Giudice dell’esecuzione, può promuovere l’espropriazione attraverso la notifica della trascrizione dell’atto di pignoramento. Per fare tutto questo è essenziale che il creditore sia munito di un titolo esecutivo certo, senza il quale si crea un vizio di forma che può essere attaccato dal debitore attraverso l’opposizione al pignoramento. Dal momento in cui tutto è in regola, può avere luogo l’espropriazione, la quale avviene in modo molto semplice: l’ufficiale giudiziario fa un’ingiunzione al debitore, con la quale lo obbliga ad astenersi dal portare via dall’immobile in questione qualsiasi bene sia stato posto a garanzia del credito. Una volta che sono passati dieci giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, il creditore ha la possibilità di presentare un’istanza di vendita.

2.1 Novità recenti che riguardano le fasi iniziali della procedura

In tempi piuttosto recenti sono state apportate notevoli modifiche, delle quali tre si possono considerare quelle più significative:

Introduzione dell’avvertimento al debitore: in pratica, con questo punto si va a chiarire un aspetto fino a questo momento piuttosto complesso, e spesso sottoposto a vizi di forma che ostacolavano la regolare procedura di esproprio dell’immobile. Con l’introduzione di questa modifica il creditore, una volta che ha avvisato preventivamente e nel modo corretto il debitore, potrà procedere con la fase successiva, ovvero quella dell’esecuzione forzata, senza che debba attendere l’esito di tutte le procedure in atto come accadeva in precedenza.

Opposizione inammissibile: altro punto introdotto per semplificare la procedura è quello legato al discorso dell’opposizione, che prima poteva essere fatta in diverse situazioni che finivano spesso per essere considerate dubbie. Più che altro qui ci si riferisce alle tempistiche dell’opposizione, in quanto questo punto introdotto in tempi recenti, spiega che il creditore debba avvisare il debitore che l’opposizione è inammissibile nel caso venga proposta dopo che la vendita o l’assegnazione è già stata disposta. L’introduzione di questa norma all’interno dell’articolo è stata decisa per limitare il più possibile la presentazione di opposizioni, più che altro quelle che sebbene si sappia per certo che non possono avere esito positivo, vengono comunque presentate con il solo scopo di intralciare e ritardare la procedura di esproprio.

Dimezzamento dei tempi di procedura: la terza modifica introdotta è stata realizzata per accelerare i tempi delle procedure. Infatti, sono stati dimezzati i termini temporali entro i quali il creditore deve presentare il ricorso per l’istanza di vendita, passando da novanta a quarantacinque giorni. Nel caso il creditore non faccia tale ricorso entro i tempi sopracitati, si parla di inefficacia del pignoramento, ovvero egli non potrà più procedere all’esproprio dell’immobile.

3. Elementi specifici che riguardano le aste immobiliari

Andiamo a vedere adesso nel dettaglio le voci principali che caratterizzano l’iter della procedura di messa all’asta di un immobile, in modo da essere pronti e preparati nel caso ce ne sia la necessità.

3.1 Titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.)

Per quanto riguarda l’esecuzione forzata, affinché questa possa essere presa in considerazione dal creditore, non può avere luogo se non dopo che lui sia entrato in possesso della documentazione ufficiale attestante il diritto certo a intraprendere questa strada. Quali sono i titoli esecutivi che sono considerati validi al fine di poter procedere con l’esecuzione forzata? Eccoli di seguito:

Le sentenze.

I provvedimenti: elementi giuridici ai quali la legge attribuisce in maniera chiara e precisa quella che porta il nome di efficacia esecutiva.

Scritture private autenticate: nello specifico parliamo di quelle che sono relative alle obbligazioni che riguardano le somme di denaro in esse contenute.

Cambiali e titoli di credito ai quali la legge attribuisce l’efficacia esecutiva.

Atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale.

3.2 Notificazione del titolo esecutivo e del precetto (art. 479 c.p.c.)

Fatto salvo di diverse disposizioni di legge elencate dal giudice al momento dell’inizio di tutto l’iter di esproprio immobiliare, prima di procedere con l’esecuzione forzata devono prima essere state fatte la notificazione del titolo (importante che sia consegnata in forma esecutiva) e del precetto. La notificazione del titolo esecutivo, come regolato dagli art. 137 e seguenti, deve essere fatta di persona alla parte avversa.

3.3 Forma del precetto (art. 480 c.p.c. con modifiche recenti)

Il precetto, altro non è che l’intimazione al debitore di adempiere ai suoi obblighi come risulta dal titolo esecutivo richiesto dal creditore, il quale per procedere con l’intimazione ha tempo dieci giorni a partire dalla comunicazione del titolo esecutivo. Affinché il precetto sia considerato valido dal giudice dell’esecuzione, deve essere completo di tutte le sue parti. Ecco cosa de ve essere espressamente indicato al suo interno:

Indicazione delle parti.

Data di notificazione del titolo esecutivo: in questo caso è necessario dire che va indicata solamente nel caso sia fatta separatamente. In quest’ultimo caso, sarà direttamente l’ufficiale giudiziario a verificare che tutto si sia svolto nei tempi e nei modi corretti.

Avvertimento al debitore: il precetto deve per legge contenere anche questa voce, e il debitore può, avvalendosi dell’aiuto di una figura terza (che può essere sia organismo di composizione della crisi o in alternativa anche un qualsiasi professionista purché nominato dal giudice), porre rimedio alla situazione. Può farlo anche cercando un accordo con i creditori.

Dichiarazione di residenza.

3.4 Cessazione dell’efficacia del precetto (art. 481 c.p.c.)

Osserviamo adesso quando il precetto diventa inefficace. Ciò accade quando l’esecuzione non è cominciata nei termini corretti, ovvero entro i novanta giorni dalla notifica.

3.5 Termine a adempiere (art. 482 c.p.c.)

Con questo termine si intende che non è possibile iniziare l’esecuzione forzata se non sono decorsi i giorni indicati nel precetto. In mancanza di un riferimento preciso, si calcolano almeno 10 giorni dalla notifica del precetto. È comunque possibile che, nel caso giudichi che vi sia un pericolo di ritardo elevato, il presidente del tribunale competente per l’esecuzione o eventualmente in sua assenza un delegato da lui scelto e nominato, possa autorizzare l’esecuzione immediata sia con cauzione che senza.

3.6 Inizio dell’espropriazione (art. 491 c.p.c.)

Fatto salvo di una diversa indicazione da parte del giudice competente, la quale si basa su quanto comunque è previsto dall’art. 502, l’espropriazione forzata ha il suo inizio nello stesso momento in cui comincia anche il pignoramento.

3.7 Le forme del pignoramento

Osserviamo come funziona l’aspetto delle due diverse forme di pignoramento, ovvero quella che riguarda i beni all’interno dell’immobile soggetto ad esecuzione forzata, e quella dell’immobile stesso. A parte le solite eccezioni stabilite e comunicate dal giudice dell’esecuzione, il pignoramento dei beni all’interno dell’immobile che sono fermati da un atto giudiziario, avviene dopo che sono stati preventivamente valutati e messi a garanzia delle somme da corrispondere ai creditori. Con tale ingiunzione si va ad obbligare il debitore ad astenersi dal proposito di sottrarre beni dall’immobile che siano stati assoggettato ad espropriazione.

Per quanto concerne invece il pignoramento immobiliare, questo viene eseguito tramite una notificazione al debitore, la quale deve poi essere seguita dalla trascrizione di un atto, documento nel quale devono essere indicate una serie di informazioni, tra cui due essenziali:

Estremi richiesti dal Codice civile che sono necessari per una facile e rapida individuazione dell’immobile ipotecato.
I beni e i diritti immobiliari da sottoporre a esecuzione, e per i quali viene fatta l’ingiunzione come previsto e scritto nell’art. 492 c.p.c.

Il passaggio successivo è quello di andare consegnare una copia dell’atto che sia autentica, nel quale devono essere indicate le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari. Questi, una volta ricevuta la documentazione, si occuperà di trascrivere l’atto, e restituirà una delle note.

3.8 Cessazione dell’efficacia del pignoramento (art. 497 c.p.c.)

Quando un pignoramento può perdere efficacia? La legge prevede che un pignoramento risulta essere inefficace quando a partire dal giorno in cui viene effettuato, passano quarantacinque giorni nei quali non è stata regolata l’assegnazione o la vendita.

3.9 Termine dilatorio del pagamento (art. 501 c.p.c.)

Una volta che il pignoramento è stato compiuto, l’istanza di assegnazione o di vendita dei beni pignorati ha dei limiti di tempo al fine di poter essere proposta, ovvero devono passare almeno 10 giorni dal pignoramento. Esiste però un’eccezione in merito, ovvero quella relativa alle cose considerate deteriorabili, per le quali come si può facilmente immaginare viene disposta l’assegnazione o la vendita immediata.

3.9.1 Forma dell’opposizione (art. 615 c.p.c.)

Arriviamo adesso ad un punto molto importante del nostro testo, ovvero quando è possibile contestare il pignoramento, impedendo che il proprio immobile finisca all’asta. Nel momento in cui si va a contestare la procedura di esecuzione forzata, questa non deve ovviamente ancora essere iniziata, e per fare opposizione ci si deve rivolgere al giudice competente per materia o valore e per territorio, come chiaramente indicato all’interno dell’articolo 27. A questo punto il giudice provvederà alla sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo.

Se l’opposizione avviene solo in maniera parziale, la sospensione sarà disposta solo in merito alla parte contestata. È essenziale non dimenticare che, in merito all’esecuzione per espropriazione, ci si deve muovere per tempo e fare l’opposizione prima che sia avvenuta la vendita o l’assegnazione. Nel caso tali situazioni si siano già verificate, l’opposizione sarà ritenuta inammissibile da parte del Giudice dell’esecuzione.

4. Aste immobiliari: le pubblicità in merito agli avvisi

Tornando alle aste immobiliari nella loro forma, dobbiamo ora analizzare l’aspetto che riguarda la vendita finale dell’immobile, qualsiasi sia la forma scelta dal giudice dell’esecuzione. La cosa che non può mancare quando si deve andare a fare una vendita, è quella dell’avviso di vendita. Si tratta in pratica di un documento con il quale gli interessati a partecipare all’asta ricevono informazioni importanti in merito all’immobile che è soggetto a pignoramento. Per fare alcuni esempi, quali sono le modalità con le quali è possibile andare a vedere l’immobile in questione, quali sono le modalità per presentare le offerte, quale sia il tipo di asta scelta dal giudice dell’esecuzione e così via.

Andiamo ad osservare dove si deve inserire la pubblicità relativa agli avvisi di vendita, che in alcuni casi sono obbligatori, in mancanza dei quali può essere decisa l’inefficacia del procedimento esecutivo. Ecco quali sono:

Il portale delle vendite pubbliche: si tratta di un passo obbligatorio per legge, la quale dice che ogni atto esecutivo deve essere pubblicizzato nel portale delle vendite pubbliche, area dedicata che si trova all’interno di un portale ancora più grande ed istituzionale, ovvero quello del Ministero della Giustizia. In pratica, compiere questa azione è di fatto un passaggio che va a sostituire quello che un tempo era l’affissione della vendita presso l’albo dell’ufficio giudiziario, il quale per chi non lo sapesse si trova all’interno della cancelleria del Tribunale competente.

Pubblicazione sui siti internet autorizzati: anche in questo caso si tratta di una pubblicità obbligatoria, ma in questo caso solo se si tratta di aste immobiliari. In pratica, come disposto dalla legge, la pubblicità in questione consiste in un inserzione dell’avviso di vendita, al quale si allega anche una copia dell’ordinanza con cui è disposta la vendita. Inoltre, deve essere anche inserita una relazione di stima che ad oggi è essenziale sia redatta dall’esperto, il quale è specializzato e autorizzato proprio alla realizzazione delle relazioni in questione all’interno dei siti Internet approvati dal Ministero della Giustizia. Tale inserzione deve essere fatta almeno quarantacinque giorni prima del termine sulla proposta delle offerte o in alternativa prima di quella che è la data dell’incanto fissata.

Pubblicazione sulla stampa: in questo caso si tratta di una pubblicità facoltativa, che nel caso non venga fatta non vi sarà alcun problema di inefficacia dell’esecuzione. Se si è interessati a utilizzare questo canale pubblicitario si deve fare riferimento al terzo comma dell’art. 490 c.p.c., il quale prevede che, a discrezione del giudice dell’esecuzione, si può segnalare la vendita dell’immobile attraverso la pubblicazione sulla stampa sia locale che nazionale di tutte le informazioni relative all’asta in questione. In alternativa, si possono anche utilizzare per lo scopo altre forme di pubblicità commerciale. Una nota di riferimento in merito a questo punto è il fatto che questo tipo di pubblicità è facoltativo solo a partire dal 27 giugno 2015, prima di questa data era obbligatorio segnalare l’avviso della vendita d’asta anche sui quotidiani sia locali che nazionali.

Registro delle procedure di espropriazione forzata immobiliare: La legge 119/2016 che ha preso il posto del D.L. 59/2016, prevede che l’informazione sull’asta immobiliare venga inserita anche nel registro elettronico dell’espropriazione forzata immobiliare delle procedure di insolvenza e degli strumenti di gestione della crisi, il quale è custodito presso il Ministero della Giustizia. Per accedere a questo registro ci si deve recare alla Banca d’Italia, ed è caratterizzato da due sezioni diverse: una che prevede l’accesso limitato, e una che invece prevede l’accesso pubblico.

5. Punti essenziali sulle aste immobiliari e la pubblicizzazione

A conclusione del nostro testo, andiamo ad osservare quali sono i punti essenziali da tenere in considerazione quando si parla di aste immobiliari e della loro relativa pubblicizzazione. Tieni conto che se vuoi essere seguito da un’Agenzia per partecipare alle aste, puoi rivolgerti ad Astaflash.

Ecco i punti essenziali:

Pubblicità degli avvisi: (art. 490 c.p.c.): come accennato in precedenza, una volta che è emesso un atto esecutivo e fissata una data per l’asta immobiliare, ci sono delle pubblicizzazioni da fare che sono per legge obbligatorie. Una di queste, che possiamo considerare estremamente importante, è quella presso il portale del Ministero della giustizia nella sezione “portale delle vendite pubbliche”. Il secondo luogo in cui deve essere inserito l’avviso è quello dei siti internet specializzati in esecuzioni immobiliari dove trovi tutte le aste giudiziarie immobili, per i quali però è bene tenere presente che la legge obbliga la pubblicazione solo se parliamo di beni registrati che abbiano un valore superiore a 25.000 euro. Inoltre, la pubblicazione su questi siti deve avvenire almeno quarantacinque giorni prima della data fissata per l’asta o quella della presentazione delle offerte.

Mancato inserimento della pubblicità sul portale del Ministero della Giustizia (art. 631-bis c.p.c.): nel caso di omissione di pubblicazione dell’avviso sul portale del Ministero nella sezione vendite pubbliche, oppure se fatto oltre i termini previsti dal giudice dell’esecuzione, una volta certificato che la mancanza è imputabile al creditore pignorante il giudice si pronuncerà in merito con l’emissione di un’ordinanza che prevede l’estinzione del processo esecutivo. È chiaro che questo procedimento da parte del giudice non avrà luogo nel caso in cui la mancanza non sia imputabile al creditore pignorante, come ad esempio se la ragione della mancata pubblicazione è dovuta a problemi dei sistemi informatici del dominio del Ministero della Giustizia.

Avviso della vendita (art. 570 c.p.c.): il cancelliere incaricato, secondo quanto citato nell’articolo 490, provvede ad un pubblico avviso nel quale sono inserite tutte le informazioni che possono risultare utili a chi vuole partecipare a delle aste giudiziarie immobili. Saranno indicati gli estremi relativi al valore dell’immobile, della piattaforma o portale in cui è stata pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico di chi ricopre la figura del custode nel caso sia stato nominato in sostituzione del debitore. Nell’avviso viene sempre indicato che, se si desiderano ulteriori informazioni sia in merito all’immobile che in merito alle generalità del debitore (nel caso appunto in cui nell’avviso ci sia il nome di una persona diversa), ci si deve rivolgere alla cancelleria del tribunale.